Fundos imobiliários registram captação recorde no segundo trimestre
Os fundos de investimento imobiliário captaram R$ 18,4 bilhões no segundo trimestre de 2026, o maior volume registrado desde que a B3 começou a compilar esses dados, em 2010. O número representa um crescimento de 34% em relação ao mesmo período do ano anterior e surpreendeu até os gestores mais otimistas do setor.
A explicação mais imediata é o juro real elevado. Com a Selic em 13,75% e a inflação rodando em torno de 4,5%, o juro real está na casa dos 9% ao ano — um patamar que torna a renda fixa muito atrativa. Mas os FIIs, curiosamente, também se beneficiaram desse ambiente, por razões que merecem atenção.
O paradoxo dos FIIs em ambiente de juro alto
Em teoria, fundos imobiliários deveriam sofrer quando os juros sobem, já que os títulos de renda fixa passam a oferecer retornos mais competitivos com menos risco. Na prática, o que aconteceu foi diferente. Os FIIs de papel — aqueles que investem em CRIs e outros instrumentos de crédito imobiliário indexados ao CDI ou ao IPCA — passaram a distribuir dividendos maiores exatamente porque os juros subiram.
"O investidor pessoa física descobriu que dá para ter renda mensal isenta de IR com rendimentos que competem com o CDI. Isso mudou o perfil de quem investe em FIIs." — gestor de fundo imobiliário, em entrevista à redação.
Os FIIs de tijolo — que investem diretamente em imóveis físicos, como shoppings, galpões logísticos e lajes corporativas — também tiveram desempenho positivo, mas por razões diferentes. A vacância caiu nos principais mercados, especialmente em galpões logísticos no eixo São Paulo-Campinas, e os aluguéis foram reajustados acima da inflação.
Quem está comprando
Os dados da B3 mostram que o número de investidores pessoas físicas em FIIs chegou a 2,1 milhões no final de junho, alta de 18% em doze meses. A maioria deles tem patrimônio investido abaixo de R$ 50 mil — um perfil de investidor que busca renda mensal e diversificação, não necessariamente sofisticação.
Esse crescimento tem um lado positivo e um lado que merece cautela. O positivo é a democratização do acesso ao mercado imobiliário. O lado que pede atenção é que muitos desses novos investidores podem não entender completamente os riscos específicos de cada tipo de fundo — e o mercado de FIIs tem nuances que a renda fixa tradicional não tem.